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不動産賃貸業へのインボイス制度の影響は？個人大家（オーナー）の取るべき対応も解説
- 記事公開日：
- 最終更新日：2024-08-13
2023年10月から施行されたインボイス制度は、さまざまな産業やビジネスに影響を与えています。不動産業にどのような影響を及ぼしているのか、気になっている人もいるのではないでしょうか。この記事では、不動産業へのインボイス制度の影響などを解説します。インボイス（適格請求書）発行事業として登録すべきかの判断方法も紹介するので、ぜひ参考にしてください。
不動産賃貸業へのインボイス制度の影響は？個人大家（オーナー）の取るべき対応も解説
インボイスは「商業用の賃貸」と「不動産売買」への影響が大きい
不動産業のなかで、インボイス制度で大きな影響を受けるのは、商業用不動産賃貸と不動産売買です。商業用賃貸料や仲介手数料は、消費税の課税対象となるため、影響を受けます。住宅用賃貸料は、消費税の課税対象ではないため、ほとんど影響を受けていません。
インボイス制度が影響する賃貸や不動産取引
インボイス制度の影響を受けている不動産業は先に述べた通りです。ここでは、具体的にどのような影響を受けているかを解説します。
店舗や事務所などのテナント
店舗や事務所、商業施設などを貸し出している場合は、賃料が消費税の対象となっているため、インボイス制度の影響を受けています。貸主がインボイス発行事業者に登録していないと、借主は仕入税額控除の適用を受けられません。
貸し倉庫や商用の駐車場
貸し倉庫や商用の駐車場の賃貸料は、消費税の課税対象です。消費税が課税されるとインボイス制度の影響を受けます。貸主の法人や個人が、インボイス発行事業者に登録していないと、借主は仕入税額控除の適用を受けられません。
太陽光発電パネルや基地局アンテナ
太陽光発電の売電料金や携帯電話のアンテナ基地局の収入は、消費税の課税対象です。これらの事業者に、土地を貸して収入を得ている場合は、借主である事業者からインボイスの発行を求められます。
不動産の売買取引
不動産の売買取引では、建物の買主が自社で使用する不動産を購入する場合は、仕入税額控除の適用を受けるためにインボイスが必要です。不動産の消費税は高額になることが多いため、売主はインボイスの発行を求められます。
不動産取引における仲介手数料
不動産取引における仲介手数料は、消費税の課税対象です。不動産仲介業者は、仲介手数料を支払った法人や個人から、インボイスの発行を求められます。貸主と借主の双方から仲介手数料を得ている場合は、双方から発行を求められます。
住宅の賃貸は非課税取引のためインボイスの影響はなし
居住用で、個人向けのアパートやマンションを貸し出している場合の賃料は、消費税が非課税です。非課税であれば、賃料に関しては、インボイス制度の影響はありません。また、社宅として法人に貸し出している場合も非課税です。ただし、賃貸住宅経営では、さまざまな取引があります。必要に応じてインボイスを発行するケースもあれば、発行してもらわなければならないケースもあるでしょう。
不動産オーナー（個人事業主含む）がインボイスで対応する必要があること
不動産のオーナーには、免税事業者やインボイス発行事業者に登録していないケースが少なくありません。そのオーナーが、課税事業者向けに店舗などを貸し出しているケースもあります。しかし、インボイスを発行しなければ、借主が仕入税額控除の適用を受けられません。これにより、借主の負担が大きくなるため、借主が移転を検討する可能性が高まります。
不動産業のインボイス登録の判断方法
不動産業が、インボイス発行事業者に登録するかどうかの判断は簡単ではありません。ここでは、その判断方法を解説します。
インボイス登録が不要なケース
インボイス発行事業者として、登録しなくてもよいケースは、課税売上がない免税事業者です。免税事業者とは、課税売上高が1千万円以下であり、納税が免除されている事業者をさします。免税事業者であっても、インボイス発行事業者の登録は可能です。しかし、取り扱い物件が居住用のみであったり、借主が免税事業のみだったりする場合は登録の必要がありません。
インボイス登録が必要なケース
免税事業者であっても、インボイス発行事業者登録が必要なケースは少なくありません。不動産業に絞れば、借主に課税事業者がいる場合です。課税事業者は、インボイスがなければ、消費税の仕入税額控除の適用が受けられません。インボイスを発行しなければ、借主が損をすることになるので、登録が必要となるでしょう。また、不動産業として、競争力を高めたい場合も登録が必要です。
不動産業で利用できるインボイス特例
インボイス制度では、負担軽減措置として2つの特例が設けられています。ここでは、その特例を紹介します。
2割特例
免税事業者が、インボイス発行事業者として登録すれば、課税事業者となります。その場合は、免税事業者がこれまで納めていなかった消費税を納税しなければなりません。その負担を軽減するために、特例が設けられており、内容は次のようになります。
- 消費税を売上税額の2割まで軽減
- 適用期間は2023年10月1日から2026年9月30日
媒介者交付特例
媒介者交付特例とは、委託販売などの場合に受託事業者が、委託者に代わってインボイスを発行できる制度です。不動産業にあてはめると、受託事業者が不動産業者であり、委託者は不動産オーナーです。特例の内容は、次のようになります。
- 不動産業者の名義でインボイスの発行が可能
- 要件として不動産業者と貸主がインボイス発行事業者登録を済ませている
まとめ
インボイス制度は、不動産業に少なからず影響を与えています。特に、商業用賃貸や不動産売買では大きな影響となり、これからも影響が拡大するかもしれません。免税事業者である不動産オーナーが、課税事業者（インボイス発行事業者）にならなければならないケースも少なくないでしょう。
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